El patrón de la terraza
Martín vive en un edificio y quiere convertir su terraza en una habitación más, pero por ley, la decisión no depende de él. Por eso consultó al consorcio, pero nunca respondió. ¿Puede construir en la terraza?
A Defiéndase llegó la consulta de Martín quien es dueño de un departamento que tiene una terraza de uso exclusivo y quiere convertirla en un dormitorio para su hija. Nos cuenta que no sabe qué hacer porque en dos meses, en tres oportunidades distintas le envió a la administración del edificio y al consorcio la propuesta para construir y estos nunca respondieron. Para saber que hacer en este caso, acudimos al Doctor Eduardo Awad, especialista en temas de consorcio.
«Un consorcio es una persona jurídica que está formada por los propietarios de un edificio. Todos son dueños y todos tienen los mismos derechos».
El nuevo Código establece que si la obra que se quiere realizar beneficia a todos los propietarios, se puede decidir con el voto de dos tercios, en cambio, sí beneficia a solo un propietario se tiene que definir con el voto de la unanimidad.
Y Awad advierte que la construcción tampoco se puede hacer a escondidas porque el administrador del edificio tiene la obligación de denunciar cualquier tipo de obra que se esté realizando en contravención a la ley, «por lo tanto, no se puede realizar».
El consejo del abogado especialista es el siguiente, «cuando Martín vaya a consultarle a un abogado, este le va a pedir el reglamento de propiedad del edificio y la escritura para saber si realmente la terraza es propia, es decir, si la compró o si es una terraza común de uso exclusivo como era antes. Hoy en día por el Código todas son de propiedad común».
«En un consorcio, cada departamento tiene un porcentual de dominio respecto al cien por ciento de metros cuadrados cubiertos que tiene el edificio. Si vos transformás tus metros cuadrados descubiertos en cubiertos estas aumentando la base sobre la cual se va a calcular el porcentual de dominio que tenés en tu unidad. Con lo cual se tiene que hacer un rebalanceo de los puntos porcentuales de cada departamento, hay que modificar el reglamento y hay que modificar las escrituras si uno transforma metros descubiertos en cubiertos», y recomienda no arriesgarse a hacer una cosa así.
Awad señala que al margen de lo que reglamenta el nuevo Código Civil existe un problema. «El gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para aprobarle la obra a Martín le va a pedir a Martín un plano que tiene que estar firmado por todos los propietarios, entonces, si tiene la negativa del consorcio, no le queda otra alternativa que consultar con un abogado para que este de los pasos necesarios para obtener el permiso».
Hay otro tema, ¿qué se hace ante un consorcio que no da respuesta?
«Tiene que ir a ver a un abogado de confianza. Porque el abogado para buscar una respuesta sabe los pasos que tiene que dar. Mandará una carta documento, los citará a una mediación judicial en caso de que crea que tiene derecho a demandar judicialmente, es decir, a veces lo que no consigue un particular que va en defensa de sus derechos si lo consigue un buen abogado defendiendo los derechos de su cliente?, concluyó.