El gran dilema de los alquileres: ¿quién se hace cargo de los arreglos?

Las roturas de instalaciones, las filtraciones de agua o el mal funcionamiento de los electrodomésticos instalados en el departamento suelen ser una de las principales fuentes de conflicto en la relación entre propietarios e inquilinos. Ante la aparición de un desperfecto, la duda recurrente es siempre la misma: ¿a quién le corresponde pagar la reparación?

Tras la derogación de la Ley 27.551 mediante el DNU 70/2023, la normativa aplicable en materia de locaciones pasó a regirse fundamentalmente por el Código Civil y Comercial y, sobre todo, por lo que ambas partes hayan acordado explícitamente en el contrato.

Para determinar la responsabilidad de cada parte, la ley distingue entre dos conceptos. Por un lado, la responsabilidad del propietario (locador), que tiene el deber de conservar el inmueble en estado de habitabilidad durante todo el tiempo que dure el alquiler. Esto implica responder por fallas estructurales, antigüedad de las instalaciones o el deterioro provocado por el desgaste natural.

Por otro lado está la responsabilidad del inquilino (locatario), que debe hacer un uso responsable de la propiedad, realizar las tareas de mantenimiento menor o cotidiano y hacerse cargo de las roturas derivadas de su propia negligencia, descuido o mal uso.

Con esta base normativa , el propietario debe hacerse cargo de filtraciones de techo o cañerías, fallas de infraestructura, fallas de termotanque, calefón o cocina por antigüedad, cortocircuitos o defectos en la instalación eléctrica general.

Por su parte, el inquilino debe pagar la destapación de cañerías por acumulación de residuos diarios, el mantenimiento cotidiano del departamento, las roturas de vidrios o persianas por uso inadecuado, el cambio de cueritos, canillas o lámparas quemadas y los daños provocados por  negligencia o descuido.

Por último, el Código Civil establece mecanismos específicos para proceder en caso de imprevistos. Están las consideradas «reparaciones urgentes», que son las que comprometen la salud, la seguridad o la habitabilidad inmediata del inmueble (por ejemplo, una pérdida de gas o una inundación). En estos casos, el inquilino debe notificar de inmediato al dueño  y si el propietario no responde ni inicia los trabajos en un plazo breve, el inquilino está facultado para contratar el arreglo por su cuenta y luego descontarlo o exigir el reembolso de los gastos.

En caso de las consideradas «reparaciones no urgentes», que involucran fallas que no impiden habitar la vivienda en el corto plazo (como una humedad superficial, por ejemplo), la notificación formal debe dar un margen razonable de tiempo al propietario para que gestione el presupuesto y la reparación.

Ante esto, se recomienda hacer  un inventario exhaustivo al alquilar el departamento, dejando asentado por escrito y con fotos o videos el estado real en el que se entrega la unidad. Y ante cualquier problema de mantenimiento, es importante realizar una comunicación por escrito para que quede constancia del aviso y de la fecha.