El consorcio del reves
En este edificio no nada el pájaro ni vuela el pez. Pero los problemas y las irregularidades están a la orden del día. En esta primera parte, algunos consejos para evitarlos.
A Defiéndase llegó la denuncia de Miriam. Ella vive en un complejo de edificios de Lomas de Zamora en donde todo está patas para arriba. Le consultamos al Dr. Eduardo Awad cómo se debe proceder.
¿Qué pasa si en un complejo de edificios los matafuegos se llenaron por última vez en el año 94, de los tres ascensores solo funciona uno y faltan los pasamanos en las escaleras?
Todo lo que me nombraste son cuestiones que tienen que ver con la seguridad de los habitantes y de los visitantes del complejo de los edificios de los que me hablas.
Lo primero que hay que hacer es averiguar en la municipalidad qué tipo de leyes hay para edificios sometidos a la propiedad horizontal. Si en la zona hay una ley que indica que los matafuegos tienen que ser cargados una vez por año y revisados una vez cada tres meses, hay que cumplirla. Y si no hay una ley que obligue a hacer eso hay que revisar los matafuegos para ver si están o no cargados y ver si sirven ante una eventual emergencia, explicó Awad.
Hay que ver lo mismo con los ascensores. Si no hay una ley que indique cómo se debe hacer la conservación del ascensor, entonces hay que hacerlo por una cuestión de seguridad. No te olvides que en el edificio toma el ascensor toda la familia además del administrador, del encargado y del consejo de propietarios.
Todas las familias toman el ascensor y todas están expuestas a un posible incendio, detalló el abogado y agregó que todas esas personas utilizan el agua de los tanques de agua del edificio, que muchas veces ni siquiera son limpiados ni analizada el agua durante años, y es sabido que en los tanques de agua de los edificios se encuentra de todo, más cuando tienen las tapas rotas.
Por una cuestión de seguridad hay que dar cumplimiento a ese tipo de medidas. Pasa lo mismo con la baranda de la escalera. Es una cuestión de seguridad. Lo que pasa es que muchas veces no sucede ningún accidente por fortuna y las cosas se van dejando, pero cuando alguien se accidente y el consorcio tenga que pagar 100, 200 500, un millón de pesos o más de indemnización a la persona que se accidentó o al que quedó discapacitado por algún tipo de accidente, recién ahí se van a dar cuenta lo bueno que hubiera sido tener baranda o lo bueno que hubiera sido tener un seguro de responsabilidad civil, o lo bueno que hubiera sido tener una buena conservadora de ascensores que evitara el accidente.
Además de todo esto, la administración del edificio autorizó la colocación de dos antenas telefónicas en la terraza. Norma, una de las vecinas vive en el último piso lo que produjo grietas en su departamento. ¿Se pueden poner antenas que excedan el peso que el edificio soportaría?
Para poner una antena en el edificio lo primero que debe haber es el acuerdo de los propietarios. No puede decidir el administrador por su cuenta. El administrador no es nadie para decidir en el edificio. Es un empleado y debe obedecer el mandato de los propietarios, recuerda el Dr. Awad.
Entonces, si la asamblea decide colocar la antena lo primero que tiene que hacer el administrador es pedirle a la empresa un informe técnico a donde especifique todas las características de obra de la antena en cuestión, el peso, la envergadura, la potencia, etc. Ese informe técnico tiene que ser visto por algún ingeniero o por algún arquitecto de confianza, y será este quien diga si se puede poner o no, agregó.
Y aconsejó que hay que hacer que el administrador no se quede con ese dinero como hacen algunos malos administradores de consorcios que dicen que como la gestión la hizo él, el dinero del alquiler de la terraza le pertenece. Esto no es así. Esto es una estafa por parte del administrador al consorcio.
Habló del administrador… ¿este debe estar presente en el edificio si un vecino lo necesita?
Siempre tiene que ir el administrador al edificio porque la gente le está confiando el mantenimiento de su hogar al administrador. Nada menos que eso. Tiene que estar presente y fijarse un plan de visitas al edificio porque debe conocer cuáles son las partes más débiles del complejo y eso se logra yendo, explicó Awad.
¿Si le digo que en este caso el administrador no va nunca y la que toma sus tareas es su secretaria?
Para eso van a tener que remover al administrador. El consorcio tendrá que ver a un abogado de confianza para que les arme toda una estrategia para removerlo. El administrador no es la secretaría de Juan García, el administrador es Juan García y el que tiene que trabajar, firmar, contratar, visitar el edificio y estar es Juan García.
El Dr. Awad nos explica que para remover al administrador deben ponerse de acuerdo todos los vecinos, pero aquí solo 10 familias, de más de 40 departamentos pagan las expensas
Lo mismo. Hay que echar al administrador, porque un administrador que tiene una mora o un índice de morosidad de un cincuenta, sesenta o un setenta por ciento del edificio no sirve.
¿Cómo hago para echarlo si los vecinos que no pagan no se hacen problema alguno?
Maneras existen. El administrador tiene la obligación de cobrar las expensas. Si tiene un índice de morosidad tan grande quiere decir que no está cumpliendo con la obligación de cobrar las expensas. Ahí hay una falta en su deber cómo mandatario del consorcio porque es el mandante, una figura que sale del Código Civil. Hay alguien que manda y alguien que obedece.
Si de la actividad que incumple el mandatario surge un perjuicio para el consorcio lo que corresponde es responsabilizar al administrador por su incumplimiento y echarlo. Además, pueden cobrarle una indemnización por el daño que le hizo al consorcio, finalizó.