Alquileres: un abogado especialista explica qué cambia con el DNU

El DNU que por estos días discute el Congreso y también analiza la justicia, derogó la Ley de Alquileres y establece una serie de pautas que desde principio de año rigen para los nuevos contratos. El abogado Magister en Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario, Esteban Otero sostiene que “el decreto está vigente y todos los operadores inmobiliarios tienen la oportunidad de celebrar un contrato de locación bajo la normativa de este DNU”.

A continuación resumimos los puntos salientes de la charla que mantuvo Otero con la doctora Cristina Armella, presidenta honoraria de la Unión Internacional del Notariado y ex rectora de la Universidad Notarial.

LOS PLAZOS

Otero resalta la modificación de la normativa en la cuestión de los plazos de locación como la gran novedad del DNU. “El tema de los plazos es un cambio paradigmático, uno de los más importantes”, resume.

“Hoy tenemos un plazo libre. Si el destino es vivienda, se presumirá que si las partes no pactaron plazo, será de dos años el plazo pactado. Ahora, si las partes pactan un plazo, entonces va a regir el plazo que pacten las partes independientemente de cualquier mínimo. Es decir, no hay mínimo”, explica el abogado, que postula que desde ahora se podrá alquilar un inmueble para vivienda, por ejemplo, por un plazo de apenas meses si hay acuerdo. “Yo hoy puedo pactar un plazo de 6 meses para vivienda o de 6 meses para un comercio… Lo que no puedo exceder, porque eso no se modificó, son los plazos máximos de 20 y 50 años para vivienda”, afirma.

MÁS OFERTA

Con respecto a una de las grandes expectativas, que es el incremento del número de viviendas en alquiler, Otero es optimista y considera que la nueva normativa va a aumentar la oferta de inmuebles en un mercado muy deprimido. “Va a haber una mayor oferta, las partes se van a acomodar y van a equilibrar el mercado”, sostiene. Y vaticina que “se va a generar un encuentro de locadores y locatarios en el que cada uno quizás sacrifique un poco, pero que terminarán encontrando una fórmula que de alguna manera sanee la falta de locaciones, la falta de viviendas ofrecidas en el mercado”.

MONEDA: DÓLARES, PESOS Y… ¿CRIPTOMONEDAS?

La otra gran novedad del decreto pasa por la libertad de acordar los pagos en cualquier moneda. “El espíritu del DNU es que si vos pactaste en dólares se debe pagar en dólares, si pactaste en euros, es en euros y si pactaste en pesos, son pesos. De ahí no nos movemos y pagalo en tiempo y forma como corresponde”, dice tajante Otero. “Por lo cual, la discusión de si se podía o no alquilar en dólares está totalmente cancelada. Por lo menos durante la vigencia que tenga esta norma”, aclara.

Pero el especialista en Derecho Notarial no solo habla de monedas físicas y va más allá. “Incluso se podría pactar en criptomonedas si ambas partes están de acuerdo porque toda la regulación de locación aparece atravesada por el principio de supletoriedad”, explica. “Si la considero como moneda, no hay inconvenientes. Y si no la tomo como moneda, voy a tener que interpretarlo como un contrato por el cual yo le concedo el uso y goce temporal y la otra parte me paga con criptoactivos”, resume.

LOS AJUSTES

Ahora bien, a la hora de hablar de las cláusulas de ajuste también se debe tener en cuenta la moneda en la que se pactó: “Yo no puedo pactar en dólares y ajustar por IPC. Se deben aplicar índices de ajuste que tengan que ver con la moneda porque no le vamos a aplicar a un dólar o a una moneda estable un índice de actualización inflacionario”, dice Otero. “Sí se puede pactar una actualización por el índice que corresponda y eventualmente se puede hacer incluso una especie de canasta de índices o mezcla de índices. También se puede incorporar un índice y, subsidiariamente, si no se aplicara más ese índice, pactar la aplicación de otro similar”, explica.

“En definitiva, la misma norma dice que se pueden aplicar índices públicos o privados y que si luego uno de los índices deja de ser publicado, puede ser reemplazado por uno análogo”, resume.

¿QUÉ PASA SI EL DNU PIERDE VIGENCIA?

El decreto es cuestionado por muchos actores de la sociedad civil y corre riesgo de no pasar por el filtro del Congreso Nacional o ser declarado inconstitucional por algún tribunal. Sin embargo, Otero aclara que esto no invalidaría lo firmado durante el tiempo en el que estuvo vigente.

“Si el DNU pierde vigencia porque es rechazado por la justicia o por ambas cámaras del Congreso, todos los contratos celebrados en este tiempo no van a ser modificados por la aplicación de otra ley. Aunque el decreto pierda vigencia, el contrato va a durar lo estipulado por las partes y va a mantenerse con la aplicación de la normativa vigente en este momento”, cierra el abogado.