¿Puedo echar al inquilino de una casa hipotecada?
El deudor del crédito hipotecario dejó de pagar las cuotas y se viene el remate de la propiedad. En la casa ofrecida en garantía viven inquilinos, salidos de un contrato de alquiler fraudulento del propietario y cuya informalidad hasta los mismos ocupantes desconocen. ¿Cómo hacen el acreedor del préstamo o el comprador en la subasta para echar a estas personas de la casa?
LUNES 1 DE DICIEMBRE DE 2014
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¿Puedo echar al inquilino de una casa hipotecada?
El deudor del crédito hipotecario dejó de pagar las cuotas y se viene el remate de la propiedad. En la casa ofrecida en garantía viven inquilinos, salidos de un contrato de alquiler fraudulento del propietario y cuya informalidad hasta los mismos ocupantes desconocen. ¿Cómo hacen el acreedor del préstamo o el comprador en la subasta para echar a estas personas de la casa?
Si el deudor de un crédito hipotecario alquiló la propiedad, ¿puedo echar a los inquilinos? Sí. El contrato hipotecario establece la prohibición de alquilar, ceder o transferir el inmueble una vez que se sacó el crédito y se inscribió la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI). Por lo tanto, cualquier contrato posterior entre propietario e inquilino queda automáticamente sin efecto. La cláusula aclara además que el deudor está impedido de hacer cualquier cosa que desvalorice la propiedad y disminuya la garantía hipotecaria sin el consentimiento previo del acreedor. ¿Y si la alquiló antes de pedir el crédito? Ningún acreedor va a aceptar en garantía del préstamo hipotecario una propiedad alquilada. Si al momento de pedir el crédito o cuando se presentó el tasador a hacer la valuación, el propietario oculto o negó la existencia del alquiler, cometió sin duda un fraude. Eso no quita que, ante la ejecución de la hipoteca, el inquilino deba igual desalojar la propiedad, pues el acreedor desconocía dicho contrato. Ante el inminente desalojo, el inquilino podrá entonces, iniciar acciones civiles contra el propietario por incumplimiento del contrato. ¿Tiene alguna defensa el inquilino? No puede negársele el derecho constitucional de defensa en juicio, pero de todos modos va a tener que abandonar la propiedad. La presentación del contrato de alquiler no le sirve como argumento, puesto que antes de firmarlo debió averiguar si ese inmueble estaba inscripto como garantía de hipoteca en el RPI. Si la propiedad que compro en el remate está alquilada u ocupada, ¿cómo los saco? Si en la publicación del edicto se detalla la realización del remate del inmueble ´libre de ocupantes´ y no es así, el comprador puede tramitar el desalojo en forma rápida en la misma causa y con el mismo juez que ordenó la subasta. En cambio, si en la orden se deja en claro que el inmueble está ocupado, para poder sacarlos se deberá abrir otro expediente, con otro juez y en otro juzgado, lo que pondrá paños fríos a la acción de desalojo. ¿Puedo exigir el desalojo de la propiedad hipotecada antes del remate? Sí. El artículo 79 de la ley 24.441, que regula la ejecución hipotecaria, contempla esta posibilidad. Pero para ello, debe constar que el inmueble ya se compró y se hizo entrega simbólica de la llave. Nuestro consejo El posible comprador debe certificar que en la letra del edicto no figure la propiedad alquilada u ocupada por terceros. Porque si bien, al comprarla bajo estas condiciones seguramente la adquiera a un precio bastante menor, no podrá disponer en forma inmediata del inmueble hasta tanto no concluya la acción de desalojo.