Hipoteca sin sorpresas

Para ahorrarte imprevistos a la hora de pedir un crédito hipotecario, te contamos cómo te tenés que manejar.

¿Qué es un crédito hipotecario? Es un préstamo de dinero, por el cual el deudor se compromete a devolverlo al acreedor en cuotas con interés en un plazo determinado. Para obtener el crédito, el deudor ofrece a cambio uno o más inmuebles, para garantizar que devolverá lo prestado. Para esto se constituye la hipoteca. No es obligatorio que el deudor sea propietario de los bienes que da en garantía, los que pueden pertenecer a un tercero. De no cumplir con los pagos, la hipoteca se ejecuta. ¿Qué me piden para acceder a un crédito hipotecario? Fotocopia del DNI, constancia de domicilio (boleta de servicios), título de propiedad y planos aprobados, certificado de trabajo, antigüedad laboral de tres o seis meses, según el banco, últimos recibos de sueldo, constancia de inscripción de CUIT o CUIL, según la relación laboral del deudor, pago de aportes previsionales. ¿De cuánto debe ser mi sueldo? Los porcentajes varían con cada banco. Algunos exigen que la cuota no supere el 25% de los ingresos del deudor. Otras entidades más flexibles permiten que se afecte hasta el 40% del sueldo al pago de la cuota, es decir que, de un sueldo de 1000 pesos, el deudor podrá cancelar cuotas mensuales de hasta 400 pesos. Algunas acreedoras aceptan que el deudor casado sume a sus ingresos los de su pareja para llegar al crédito. ¿Cómo se calcula la cuota? Las cuotas están compuestas de capital más interés. Los bancos exhiben sus propias tablas, que varían según la cantidad de años a pagar y el sistema de crédito elegido. La tasa de interés oscila entre el 10 y el 13 por ciento anual para préstamos en dólares y entre el 12 y el 15 por ciento del monto total del préstamo, si se pacta en pesos. ¿Qué me cobran para pedir el crédito? Los valores que presentamos son estimativos y varían de acuerdo al banco. Escritura de compra venta (1% sobre el valor de compra), escritura hipotecaria (0.50% sobre el valor del préstamo), comisión del banco (5% del valor de cada cuota), tasación del inmueble (30 pesos). Algunas entidades exigen también un seguro de daños de la vivienda, y a veces, hasta seguro de vida. ¿Qué sistemas tienen los créditos hipotecarios? Los bancos ofrecen distintos sistemas de imputación de fondos, de los cuales el modelo francés es el más conocido. Le siguen, en menor medida, el método alemán y el americano. En el sistema francés, se paga al principio más interés que capital. En la mitad del préstamo, cuando interés y capital se igualan, el proceso se invierte y sube el porcentaje de capital a medida que baja el interés. Pero a lo largo del préstamo, la cuota se mantiene constante. En el sistema alemán, en cambio, se paga más capital al comienzo del crédito, el que disminuirá a medida que sube el interés. Como dicho interés se calcula sobre el saldo, este modelo es el más recomendable para realizar cancelaciones anticipadas. Pero casi no hay bancos que lo utilicen. En cuanto a la relación capital – interés, en el sistema francés como en el alemán, se pagan ambos por igual durante todo el plazo del crédito. El modelo menos utilizado de los tres es el americano. Este préstamo se ofrece para la construcción de viviendas. El deudor paga sólo los intereses sobre el dinero prestado, hasta que la casa está terminada. A partir de ahí, para el pago del capital, el préstamo se convierte al sistema francés. ¿Qué sucede si no devuelvo el dinero en término? Primero habrá una intimación, luego un juicio ejecutivo, una posible renegociación y, si no hay posibilidad de acuerdo entre las partes, se subastarán los inmuebles ofrecidos en garantía. Parte o todo el dinero que obtenga por la venta de esos bienes, se destinará al pago de la deuda a los acreedores. Cabe aclarar que, éstos pueden exigir sólo las cuotas que restan pagar y que sólo se aplicarán intereses sobre ese saldo. ¿Puedo cancelar la deuda anticipadamente? Sí, si al deudor le restan pagar cuotas y consigue un comprador de la propiedad hipotecada, puede vender el inmueble y abonar las cuotas faltantes hasta cancelar la deuda. Otra posibilidad es solicitar un nuevo crédito, cediendo el mismo inmueble en garantía y cancelar el préstamo anterior en forma anticipada. Una tercera opción es acordar con el acreedor un refinanciamiento de la hipoteca, de manera que pueda extender en el tiempo la cantidad de cuotas por pagar y aligerar así, el precio de cada arancel. También puede cancelar esa hipoteca y hacer una nueva con el dinero que resta abonar, a fin de reducir los porcentajes de los intereses. ¿Qué precauciones debo tomar para evitar sorpresas? Verificar que en la cláusula del contrato de hipoteca, el banco especifique una tasa de interés estable durante el plazo del préstamo. Hay entidades que ofrecen una tasa de mercado excelente, pero a los tres meses de obtenido el crédito, repactan la tasa y el interés sube en forma alarmante. Contar con la posibilidad de cancelar el préstamo sin costo. Hay bancos que cobran un 3% por cancelación anticipada sobre el dinero adeudado. Pedir un préstamo en un banco que permita al deudor cancelar cuando lo desee, ya que algunos, prohíben hacer la cancelación antes de una determinada cantidad de cuotas, limitando el derecho del prestatario a elegir cuándo quiere poner fin al crédito. Calcular los gastos que impone cada banco en concepto de: escritura, comisión, seguro, cancelación anticipada, impuestos, gastos administrativos, etc. Pedir un crédito en un banco que le permita vender la propiedad para cancelar la deuda, por un precio menor al que la tasó el mismo banco, siempre, claro está, que ese monto no sea inferior al valor del crédito solicitado o a la deuda pendiente. Para asegurarse el pago, los bancos suelen prestar dinero por el 70% del valor del inmueble en garantía. El problema es que muchos después no dejan al deudor venderlo por menos del monto en que se tasó, aún cuando la venta supere con creces el dinero necesario para cancelar la deuda.