Compré un inmueble usado con fallas

Graciela compró un inmueble sin saber que tras la mano de pintura de las paredes acechaba la humedad. El aire denso que se respira en el interior agravó la salud de su hijo, que es alérgico. Si una vez comprada la propiedad aparecen sorpresas, ¿puedo exigir su arreglo al dueño anterior?

El inmueble que compró hace 4 meses Graciela, recién ahora mostró su peor cara. Disimulados por la pintura que hizo dar la inmobiliaria a las paredes antes de venderlo para darle la clásica “lavada de cara”, se escondían tremendos manchones de humedad. La mala ventilación del inmueble aceleró el proceso y la pintura comenzó a agrietarse. El hijo de Graciela tiene un año y es alérgico, igual que su mamá. Pero ella resiste mejor el embate de la transpiración de los muros que el chiquito, cuyo estado de salud no había presentado graves problemas hasta que se mudaron al humedal. El pediatra aconsejó cambiarlo a un ambiente más seco para resguardar su salud. La mujer contó que envió una carta documento al propietario pero no se la respondió: “Hablé, después me quejé, discutí y nada…” Quiere que el dueño anterior le solucione el problema. Pero ¿puede exigírselo? Compré un inmueble con fallas, ¿puedo reclamar las reparaciones? Los problemas en la compraventa de inmuebles tienen algunos aspectos singulares que conviene aclarar. Comencemos con la distinción entre transacciones realizadas por particulares de aquellas otras hechas entre un proveedor habitual (agente inmobiliario) y un consumidor. La Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, en su artículo primero incluye en las relaciones de consumo, las establecidas para la adquisición de inmuebles nuevos o lotes de terreno destinados a vivienda, con la condición de que “la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas”. Es decir que las transacciones de este tipo son atendidas por dicha ley, pero no así las pactadas entre particulares. También es preciso diferenciar las posibles indemnizaciones por defectos en el inmueble, en función de las distintas garantías propuestas para cada caso; a saber: a) Garantía de constructor: tiene una prescripción de 10 años contados a partir del momento de adquisición del inmueble. Nace del reclamo por cualquier problema estructural propio de la construcción. b) garantía por vicios aparentes: son los descubiertos a simple vista. Hay un plazo de 2 años para denunciarlos. c) garantía por vicios ocultos: aparecen tiempo después de adquirido el inmueble, como suele ocurrir con las manchas de humedad escondidas bajo una mano de pintura. El reclamante tiene tres meses desde la aparición del desperfecto para exigir la reparación. ¿Qué sucede, en cambio, con la compra de inmuebles usados? No están comprendidos dentro de los posibles reclamos a la Subsecretaría de Defensa del Consumidor, que es la autoridad de aplicación de la ley 24.240. Esto no quiere decir que no pueda demandarse al vendedor de un inmueble usado ni tampoco de uno nuevo, cuando se trate en este caso de una transacción hecha entre particulares. Lo que cambian son las cosas por las cuales se va a reclamar.  “El nuevo titular del dominio puede exigir al vendedor la reparación de un desperfecto que se mantenía oculto en el inmueble, pero no podrá demandarlo por un problema visible, que se presume advirtió el comprador cuando inspeccionó la propiedad”, señaló el abogado civilista Gastón Sotelo. Por otra parte, el especialista aclaró que para validar el reclamo en la Justicia, el actual comprador “tendrá que probar que el precio pagado por el inmueble no se corresponde con el estado general del bien”, porque con seguridad el precio estuvo en relación con ese deterioro. El juez tendrá también en cuenta la buena fe del comprador, ya que si compró la construcción para demolerla, no podrá pretender luego que el vendedor se la reacondicione para habitarla. A diferencia de los contratos de alquiler, donde se deja en claro que se hace entrega del inmueble “en condiciones óptimas de habitabilidad y con todos sus artefactos en perfecto estado de funcionamiento”, en las escrituras de compraventa se deja sentado que la propiedad se entrega “en el estado en que se encuentra, el cual es conocido por el comprador”. Si la salud de uno de los ocupantes se deteriora por efecto de una falla del inmueble, ¿puedo reclamar un resarcimiento? Sí; siempre y cuando el reclamo se ajuste a las condiciones citadas más arriba. Sotelo aclaró que, si bien no puede transmitirse la responsabilidad del propietario anterior al nuevo, también es cierto que hay ciertas fallas sencillas de comprobar al momento de la compra, por las cuales es tarde reclamar después: “la humedad de un inmueble puede percibirse, además de por la vista, por el sentido del olfato, que para estos casos suele ser más agudo y eficaz todavía”. De ser viable la demanda, conforme a la solidez del reclamo, la persona afectada puede iniciar una acción por daños y perjuicios, exigiendo no sólo la reparación del inmueble, sino también un resarcimiento extra por las molestias ocasionadas durante los arreglos que deban realizarse.