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JUEVES 23 DE FEBRERO DE 2017
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La guerra de los alquileres

A fines del año pasado el Senado le dio media sanción a una nueva ley que beneficiaría al inquilino, pero algunos sectores piensan lo contrario. En esta nota, todas las voces.

La guerra de los alquileres

En la década del 80 se promulgó la Ley 23.091 que reglamentaba todo lo que tenía que ver con los alquileres, inquilinos y propietarios. Esa ley quedo en un limbo en agosto del 2015 con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial para controlar y hacer cumplir las obligaciones y derechos del locatario y del locador. 

Unos meses después, a principios del 2016, las organizaciones de inquilinos del país redactaron un proyecto de ley que entró al Congreso de la mano de la senadora kirchnerista García Larraburu y en diciembre obtuvo la media sanción por unanimidad en la Cámara Alta.

Para conocer de qué trata esta ley hablamos con Gervasio Muñoz, quien no sólo redactó parte del proyecto sino que también es el presidente de Inquilinos Agrupados, una asociación Civil que pelea por la ampliación de los derechos de los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires.

El primer cambio que redactaron habla del precio de los alquileres. Los autores proponen que comience a regir un índice promedio entre inflación y salario y sea este el que marque el rumbo de las actualizaciones de los alquileres de forma anual, y no semestral como es en este momento.

El anteproyecto pasa el plazo mínimo de contrato de alquiler de dos a tres años. "Se hace así porque las familias que alquilan viven mudándose constantemente. Cada dos años no solo nos mudamos de barrio y cambiamos a nuestros hijos de colegio, sino que además dejamos todos nuestros ahorros en la mudanza y en la inmobiliaria", explicó Muñoz.

Otra de las modificaciones tiene que ver con el depósito. Debería ser un depósito de solo un mes por los tres años de contrato y se tiene que devolver actualizado. "El Código dice que este debe ser devuelto a la finalización del contrato y esto no sucede. Sí ocurre, se devuelve con el mismo valor que tenía 24 meses atrás", definió el presidente de la Asociación Civil.

En el Senado también se votó que el inquilino pueda rescindir el contrato en cualquier momento. (Hoy eso se puede hacer pasados los seis meses) y se agregó a la norma la obligación de juntar a todas las partes sesenta días antes de que se termine el contrato para negociar las condiciones del próximo convenio de alquiler.

"Los que están en contra de esta ley deben decir que no representan a los propietarios de uno o dos departamentos sino a aquellos que tienen cientos de propiedades en la Ciudad", disparó Muñoz.

Una de las voces disidentes de este proyecto es el Presidente del Centro de Corredores Inmobiliarios, Armando Pepe. Para él, "el proyecto atrasa 70 años porque en su momento los legisladores votaron por la modificación del Código Civil y por la unificación con el Código Comercial, y son esos mismos los que quieren cambiar ahora las cosas".

Señala además que fijar un mínimo de tres años en los contratos de alquiler es una de las cosas más contraproducente para el sector de la construcción.

"Otra cosa que insertaron en la ley es la devolución del depósito de garantía. Siempre se lo devuelve al finalizar el contrato. Es la garantía por el buen funcionamiento del inmueble o para cubrir los gastos de arreglo si esta todo destruido o adeuda las expensas, el ABL o algún impuesto", señaló.

Para Pepe "todo es un disparate, y remarca que en el anteproyecto la inflación se la tiene que bancar el propietario si no supera el 10%. Supongamos que la inflación es de 9,98%, y por dos años será de 19,96%, y me pregunto por qué el propietario tiene que perder un 20 por ciento de actualización del monto de alquiler", agregó.

"Este anteproyecto fue hecho entre gallos y medianoches, definió y espera que prime la cordura para darle al ciudadano la posibilidad de acceder a su vivienda a través de créditos genuinos y fáciles de pagar".

Armando Pepe apunta para otro lado. "En vez de reformar la ley de alquileres se debería ayudar al que paga todos los meses a comprar su casa. Todo inquilino que hoy paga 8000 pesos por mes va a preferir pagar 12 mil, y lo va a pagar feliz porque esa va a ser la cuota de su vivienda. Esa persona y su familia van a buscar otro trabajo o harán horas extras y ese es el objetivo que tenemos que tener".

Otra de las voces autorizadas para hablar de este tema es Alejandro Bennazar, Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Para él, antes de cambiar una ley hay que sentar en la mesa a todas las partes. Y recuerda que cuando se trató el proyecto no fueron convocados en ningún momento para dialogar por lo menos la inquietud de las partes, que son los inquilinos y los propietarios. 

"Hay varios puntos en los que podemos estar en concordancia y hay algunos puntos que no deberíamos modificar", definió.

Para el Presidente de la CIA no es tan conveniente mantener en el tiempo leyes que no se aggiornan a la actualidad. De la ley vigente se pueden modificar algunos ítems, señaló y se refirió al plazo del contrato. Si cambia es muy importante para la familia argentina, así va a poder tener más estabilidad y en vez de 24 meses pueden acordar 36 o más.

Además, Bennazar remarcó que si se tiene que modificar la ley, primero se debe sincerar el mercado con una cláusula de actualización de valores mediante algún índice para que no se perjudiquen a las partes.

En algo en lo que la Cámara está muy en desacuerdo es que la norma actual permite a que cualquier persona realice la intermediación, y eso muy peligroso porque el sector inmobiliario argentino está capacitado para asesorar a las partes y evitar conflictos.

"Nosotros no consideramos que nada sea un disparate en tanto y en cuando nos empecemos a preocupar. Desde la CIA estamos trabajando en un tema que preocupa al inquilino y al dueño, y tiene que ver con sustituir la Garantía Propietaria a través de un seguro, porque es muy difícil que alguien te la preste", explicó.

Además, Bennazar finalizó la entrevista explicando que más del 70 por ciento de sus asociados son inquilinos y recordó que han colaborado en lo que tiene que ver con las líneas de crédito UVI (Unidad de Vivienda) y UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) del PROCREAR para transformar a la familia inquilina en familia propietaria.

La última información parlamentaria aseguró que la Cámara de Diputados tratará este anteproyecto en el mes de abril, mientras tanto seguiremos escuchando las distintas voces. En definitiva, algunos se oponen, otros piden consenso y en el medio los inquilinos que pagan todos los meses.


Este artículo fue publicado el día JUEVES 23 DE FEBRERO DE 2017 y a esta fecha podría estar desactualizado. Recomendamos que sea utilizado sólo a modo de referencia y que ante cualquier duda, consulte con un profesional.

La guerra de los alquileres

A fines del año pasado el Senado le dio media sanción a una nueva ley que beneficiaría al inquilino, pero algunos sectores piensan lo contrario. En esta nota, todas las voces.

La guerra de los alquileres

En la década del 80 se promulgó la Ley 23.091 que reglamentaba todo lo que tenía que ver con los alquileres, inquilinos y propietarios. Esa ley quedo en un limbo en agosto del 2015 con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial para controlar y hacer cumplir las obligaciones y derechos del locatario y del locador. 

Unos meses después, a principios del 2016, las organizaciones de inquilinos del país redactaron un proyecto de ley que entró al Congreso de la mano de la senadora kirchnerista García Larraburu y en diciembre obtuvo la media sanción por unanimidad en la Cámara Alta.

Para conocer de qué trata esta ley hablamos con Gervasio Muñoz, quien no sólo redactó parte del proyecto sino que también es el presidente de Inquilinos Agrupados, una asociación Civil que pelea por la ampliación de los derechos de los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires.

El primer cambio que redactaron habla del precio de los alquileres. Los autores proponen que comience a regir un índice promedio entre inflación y salario y sea este el que marque el rumbo de las actualizaciones de los alquileres de forma anual, y no semestral como es en este momento.

El anteproyecto pasa el plazo mínimo de contrato de alquiler de dos a tres años. "Se hace así porque las familias que alquilan viven mudándose constantemente. Cada dos años no solo nos mudamos de barrio y cambiamos a nuestros hijos de colegio, sino que además dejamos todos nuestros ahorros en la mudanza y en la inmobiliaria", explicó Muñoz.

Otra de las modificaciones tiene que ver con el depósito. Debería ser un depósito de solo un mes por los tres años de contrato y se tiene que devolver actualizado. "El Código dice que este debe ser devuelto a la finalización del contrato y esto no sucede. Sí ocurre, se devuelve con el mismo valor que tenía 24 meses atrás", definió el presidente de la Asociación Civil.

En el Senado también se votó que el inquilino pueda rescindir el contrato en cualquier momento. (Hoy eso se puede hacer pasados los seis meses) y se agregó a la norma la obligación de juntar a todas las partes sesenta días antes de que se termine el contrato para negociar las condiciones del próximo convenio de alquiler.

"Los que están en contra de esta ley deben decir que no representan a los propietarios de uno o dos departamentos sino a aquellos que tienen cientos de propiedades en la Ciudad", disparó Muñoz.

Una de las voces disidentes de este proyecto es el Presidente del Centro de Corredores Inmobiliarios, Armando Pepe. Para él, "el proyecto atrasa 70 años porque en su momento los legisladores votaron por la modificación del Código Civil y por la unificación con el Código Comercial, y son esos mismos los que quieren cambiar ahora las cosas".

Señala además que fijar un mínimo de tres años en los contratos de alquiler es una de las cosas más contraproducente para el sector de la construcción.

"Otra cosa que insertaron en la ley es la devolución del depósito de garantía. Siempre se lo devuelve al finalizar el contrato. Es la garantía por el buen funcionamiento del inmueble o para cubrir los gastos de arreglo si esta todo destruido o adeuda las expensas, el ABL o algún impuesto", señaló.

Para Pepe "todo es un disparate, y remarca que en el anteproyecto la inflación se la tiene que bancar el propietario si no supera el 10%. Supongamos que la inflación es de 9,98%, y por dos años será de 19,96%, y me pregunto por qué el propietario tiene que perder un 20 por ciento de actualización del monto de alquiler", agregó.

"Este anteproyecto fue hecho entre gallos y medianoches, definió y espera que prime la cordura para darle al ciudadano la posibilidad de acceder a su vivienda a través de créditos genuinos y fáciles de pagar".

Armando Pepe apunta para otro lado. "En vez de reformar la ley de alquileres se debería ayudar al que paga todos los meses a comprar su casa. Todo inquilino que hoy paga 8000 pesos por mes va a preferir pagar 12 mil, y lo va a pagar feliz porque esa va a ser la cuota de su vivienda. Esa persona y su familia van a buscar otro trabajo o harán horas extras y ese es el objetivo que tenemos que tener".

Otra de las voces autorizadas para hablar de este tema es Alejandro Bennazar, Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Para él, antes de cambiar una ley hay que sentar en la mesa a todas las partes. Y recuerda que cuando se trató el proyecto no fueron convocados en ningún momento para dialogar por lo menos la inquietud de las partes, que son los inquilinos y los propietarios. 

"Hay varios puntos en los que podemos estar en concordancia y hay algunos puntos que no deberíamos modificar", definió.

Para el Presidente de la CIA no es tan conveniente mantener en el tiempo leyes que no se aggiornan a la actualidad. De la ley vigente se pueden modificar algunos ítems, señaló y se refirió al plazo del contrato. Si cambia es muy importante para la familia argentina, así va a poder tener más estabilidad y en vez de 24 meses pueden acordar 36 o más.

Además, Bennazar remarcó que si se tiene que modificar la ley, primero se debe sincerar el mercado con una cláusula de actualización de valores mediante algún índice para que no se perjudiquen a las partes.

En algo en lo que la Cámara está muy en desacuerdo es que la norma actual permite a que cualquier persona realice la intermediación, y eso muy peligroso porque el sector inmobiliario argentino está capacitado para asesorar a las partes y evitar conflictos.

"Nosotros no consideramos que nada sea un disparate en tanto y en cuando nos empecemos a preocupar. Desde la CIA estamos trabajando en un tema que preocupa al inquilino y al dueño, y tiene que ver con sustituir la Garantía Propietaria a través de un seguro, porque es muy difícil que alguien te la preste", explicó.

Además, Bennazar finalizó la entrevista explicando que más del 70 por ciento de sus asociados son inquilinos y recordó que han colaborado en lo que tiene que ver con las líneas de crédito UVI (Unidad de Vivienda) y UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) del PROCREAR para transformar a la familia inquilina en familia propietaria.

La última información parlamentaria aseguró que la Cámara de Diputados tratará este anteproyecto en el mes de abril, mientras tanto seguiremos escuchando las distintas voces. En definitiva, algunos se oponen, otros piden consenso y en el medio los inquilinos que pagan todos los meses.


Este artículo fue publicado el día JUEVES 23 DE FEBRERO DE 2017 y a esta fecha podría estar desactualizado. Recomendamos que sea utilizado sólo a modo de referencia y que ante cualquier duda, consulte con un profesional.