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Martes 19 de Septiembre de 2017

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MIÉRCOLES 30 DE NOVIEMBRE DE 2016
5

Cuestiones de alquiler

En un edificio puede pasar cualquier cosa. Si a eso le sumamos la delicada relación entre propietarios e inquilinos la cosa puede complicarse. Para que esto no te pase lee esta nota de Defiéndase.com

Cuestiones de alquiler

Para responder a las consultas que nos fueron llegando, contactamos al abogado especialista en derecho contractual, Esteban Otero.

El primer caso es el de Joaquín, que se enteró que el dueño del departamento que alquila quiere vender la propiedad y nos preguntó si se tiene que ir.

No. Ese es un temor bastante común de algunos inquilinos cuando reciben esa noticia por parte del dueño. Este último tiene derecho a vender, no es que no se puede vender mientras la locación este alquilada. Puede hacerlo debiendo respetar el contrato vigente, tanto el cómo el futuro comprador, respondió el abogado.

Quién compra puede hacerlo teniendo al inquilino habitando y pasaría a ocupar el lugar de dueño y tiene la obligación de respetar el contrato de locación con las mismas condiciones hasta la vigencia inicialmente pactada. Una vez que vence deberíamos charlar con el nuevo dueño a ver si quiere renovarlo o eventualmente si el inquilino quiere renovarlo también.

¿Y si el nuevo dueño quiere aumentar el alquiler?

Va a tener que esperar a que venza el contrato. No puede. Debe respetar a rajatabla las condiciones del contrato inicial. 

¿Me puedo ir del departamento antes de que el contrato venza?

Si. Sin importar la causa, transcurridos los seis meses del contrato yo puedo rescindirlo. Es conveniente dar un cierto preaviso de forma escrita, puede ser por carta documento para que quede acreditado que avisé. A la vez tengo que tener a disposición un mes y medio de alquiler para entregarle al dueño en concepto de multa si lo cancelo durante el primer año, o si ya pasó el primer año de contrato, el equivalente a un mes, aseguró.

Este famoso mes es el que a veces la gente se confunde porque piensan que pierden el depósito de garantía. En realidad, no es que lo pierden, el dueño si ve que está todo en orden dice “no me des nada y compenso con el deposito”. 

Silvina entregó en tiempo y forma el departamento en el que vivía, pero el dueño no le quiere devolver el depósito. ¿Qué puede hacer?

En realidad, el depósito en garantía tiene como finalidad cubrir los desperfectos, roturas o posibles daños que se hubieran ocasionado durante la utilización del inmueble por parte del inquilino. Digamos que la negativa de devolver el depósito, la única justificación que debería tener es que evidentemente el dueño acreditará y pueda comprobar que se han efectuado ciertas roturas y que justamente no han sido reparadas por el inquilino. 

Lo que tendría que hacer es deducir el importe de “esa rotura”, estimar cuál sería el costo mediante un profesional y devolver el resto.

Si no hubiera ningún tipo de rotura y el dueño hubiera percibido durante toda la relación locativa todos los alquileres e impuestos no hay motivo para no restituir. En ese caso, obviamente, frente a la no restitución puede exigirle que le abone en términos amigables y si eso no ocurre lamentablemente tendrá que recurrir a un abogado para que, mediante un reclamo formal, por carta documento y después por vía de mediación y eventualmente vía judicial le devuelva el depósito, definió Otero.

Se me venció el contrato y el dueño dice que no hace falta renovarlo porque me tiene confianza, ahora ¿yo puedo confiar en esta maniobra?

Con el nuevo Código Civil y Comercial los plazos mínimos de los contratos son de dos años. Supongamos que pasa el mes 24 y que el inquilino se quiere seguir quedando y que el dueño le niega renovar el contrato diciendo que no hace falta. Ahora, el locatario tiene que tener en cuenta que por que se quede el mes 25 y el locador le cobre el alquiler no quiere decir que acceda a un contrato de otros dos años. Él tiene derecho a un mes más de alquiler, y así con cada uno de los meses. El mismo contrato se va a extendiendo mes por mes, pero en cualquier momento cualquiera de los dos puede rescindir el contrato.

Un buen consejo…

Verificar el estado de funcionamiento de los servicios del inmueble cuando lo visitan antes de firmar el contrato, porque después terminan firmando que los servicios funcionaban y cuando van al domicilio se encuentran con que no. “Tienen ese derecho y es una cosa importante que deben hacer”, expresó el Dr. Otero.

Si ya en la unidad funcional descubre que no andan los servicios, y él verificó en su momento que funcionaban, el inquilino tiene el derecho a pedir una recesión del contrato o que, mientras duren las reparaciones y/o instalaciones no se le cobre el alquiler correspondiente.

¿Quién se hace cargo de una falla eléctrica?, pregunta Rubén.

Falla eléctrica puede haber de muchos tipos, igual que fallas en todas las instalaciones, no solo en lo eléctrico, también en la del gas o en el agua. Si es una falla en un tomacorriente en donde hay un cable que se cortó o se quemó, tiene que ver con el uso cotidiano y es obligación del locatario repararla. Ahora, si el problema provino de un cable que se fundió y provocó un cortocircuito, y eso pasó porque el cable era muy antiguo, en ese caso responde el locador. 

Mi vecino de arriba dejó la canilla abierta el último fin de semana largo. El agua se filtró en mi departamento, provocó humedad y se formaron grietas. ¿Qué hago? No lo encuentro nunca y no me contesta los llamados, nos consultó Leandro.

Primero de todo debe hacerse de pruebas. Esto significa sacar fotos y verificar que los daños se han producido por esta circunstancia que cuenta. Una vez hecho esto puede reclamarle tanto al inquilino como al dueño del departamento. Al primero porque ha sido el responsable directo de una omisión en el cuidado de la cosa que produzca daños abajo. También puede reclamarle al dueño porque es el titular del dominio y es el que responde por los daños que esa cosa ocasione a otras personas. Tiene las dos vías.

Leandro también nos cuenta que la administración del edificio se niega a darle información de donde ubicar al dueño y al inquilino. ¿Qué puede hacer con una administración que no quiere ayudar?

Parece que la negativa tiene que ver con cierta amistad con el dueño. Hay que definir si la administración o el consorcio son parte del reclamo o no. Técnicamente, por el tipo de daño no lo serían, por lo cual si no tengo su cooperación debería ir a las fuentes legales para hacerme de esas averiguaciones. Todo esto si la filtración paró y se provocó el daño. Si la filtración sigue y no ubico a nadie el escenario es otro. El consorcio y el administrador deben hacerse cargo porque todavía no sabemos las causas y son quienes responden jurídicamente, finalizó el especialista. 


Este artículo fue publicado el día MIÉRCOLES 30 DE NOVIEMBRE DE 2016 y a esta fecha podría estar desactualizado. Recomendamos que sea utilizado sólo a modo de referencia y que ante cualquier duda, consulte con un profesional.

Cuestiones de alquiler

En un edificio puede pasar cualquier cosa. Si a eso le sumamos la delicada relación entre propietarios e inquilinos la cosa puede complicarse. Para que esto no te pase lee esta nota de Defiéndase.com

Cuestiones de alquiler

Para responder a las consultas que nos fueron llegando, contactamos al abogado especialista en derecho contractual, Esteban Otero.

El primer caso es el de Joaquín, que se enteró que el dueño del departamento que alquila quiere vender la propiedad y nos preguntó si se tiene que ir.

No. Ese es un temor bastante común de algunos inquilinos cuando reciben esa noticia por parte del dueño. Este último tiene derecho a vender, no es que no se puede vender mientras la locación este alquilada. Puede hacerlo debiendo respetar el contrato vigente, tanto el cómo el futuro comprador, respondió el abogado.

Quién compra puede hacerlo teniendo al inquilino habitando y pasaría a ocupar el lugar de dueño y tiene la obligación de respetar el contrato de locación con las mismas condiciones hasta la vigencia inicialmente pactada. Una vez que vence deberíamos charlar con el nuevo dueño a ver si quiere renovarlo o eventualmente si el inquilino quiere renovarlo también.

¿Y si el nuevo dueño quiere aumentar el alquiler?

Va a tener que esperar a que venza el contrato. No puede. Debe respetar a rajatabla las condiciones del contrato inicial. 

¿Me puedo ir del departamento antes de que el contrato venza?

Si. Sin importar la causa, transcurridos los seis meses del contrato yo puedo rescindirlo. Es conveniente dar un cierto preaviso de forma escrita, puede ser por carta documento para que quede acreditado que avisé. A la vez tengo que tener a disposición un mes y medio de alquiler para entregarle al dueño en concepto de multa si lo cancelo durante el primer año, o si ya pasó el primer año de contrato, el equivalente a un mes, aseguró.

Este famoso mes es el que a veces la gente se confunde porque piensan que pierden el depósito de garantía. En realidad, no es que lo pierden, el dueño si ve que está todo en orden dice “no me des nada y compenso con el deposito”. 

Silvina entregó en tiempo y forma el departamento en el que vivía, pero el dueño no le quiere devolver el depósito. ¿Qué puede hacer?

En realidad, el depósito en garantía tiene como finalidad cubrir los desperfectos, roturas o posibles daños que se hubieran ocasionado durante la utilización del inmueble por parte del inquilino. Digamos que la negativa de devolver el depósito, la única justificación que debería tener es que evidentemente el dueño acreditará y pueda comprobar que se han efectuado ciertas roturas y que justamente no han sido reparadas por el inquilino. 

Lo que tendría que hacer es deducir el importe de “esa rotura”, estimar cuál sería el costo mediante un profesional y devolver el resto.

Si no hubiera ningún tipo de rotura y el dueño hubiera percibido durante toda la relación locativa todos los alquileres e impuestos no hay motivo para no restituir. En ese caso, obviamente, frente a la no restitución puede exigirle que le abone en términos amigables y si eso no ocurre lamentablemente tendrá que recurrir a un abogado para que, mediante un reclamo formal, por carta documento y después por vía de mediación y eventualmente vía judicial le devuelva el depósito, definió Otero.

Se me venció el contrato y el dueño dice que no hace falta renovarlo porque me tiene confianza, ahora ¿yo puedo confiar en esta maniobra?

Con el nuevo Código Civil y Comercial los plazos mínimos de los contratos son de dos años. Supongamos que pasa el mes 24 y que el inquilino se quiere seguir quedando y que el dueño le niega renovar el contrato diciendo que no hace falta. Ahora, el locatario tiene que tener en cuenta que por que se quede el mes 25 y el locador le cobre el alquiler no quiere decir que acceda a un contrato de otros dos años. Él tiene derecho a un mes más de alquiler, y así con cada uno de los meses. El mismo contrato se va a extendiendo mes por mes, pero en cualquier momento cualquiera de los dos puede rescindir el contrato.

Un buen consejo…

Verificar el estado de funcionamiento de los servicios del inmueble cuando lo visitan antes de firmar el contrato, porque después terminan firmando que los servicios funcionaban y cuando van al domicilio se encuentran con que no. “Tienen ese derecho y es una cosa importante que deben hacer”, expresó el Dr. Otero.

Si ya en la unidad funcional descubre que no andan los servicios, y él verificó en su momento que funcionaban, el inquilino tiene el derecho a pedir una recesión del contrato o que, mientras duren las reparaciones y/o instalaciones no se le cobre el alquiler correspondiente.

¿Quién se hace cargo de una falla eléctrica?, pregunta Rubén.

Falla eléctrica puede haber de muchos tipos, igual que fallas en todas las instalaciones, no solo en lo eléctrico, también en la del gas o en el agua. Si es una falla en un tomacorriente en donde hay un cable que se cortó o se quemó, tiene que ver con el uso cotidiano y es obligación del locatario repararla. Ahora, si el problema provino de un cable que se fundió y provocó un cortocircuito, y eso pasó porque el cable era muy antiguo, en ese caso responde el locador. 

Mi vecino de arriba dejó la canilla abierta el último fin de semana largo. El agua se filtró en mi departamento, provocó humedad y se formaron grietas. ¿Qué hago? No lo encuentro nunca y no me contesta los llamados, nos consultó Leandro.

Primero de todo debe hacerse de pruebas. Esto significa sacar fotos y verificar que los daños se han producido por esta circunstancia que cuenta. Una vez hecho esto puede reclamarle tanto al inquilino como al dueño del departamento. Al primero porque ha sido el responsable directo de una omisión en el cuidado de la cosa que produzca daños abajo. También puede reclamarle al dueño porque es el titular del dominio y es el que responde por los daños que esa cosa ocasione a otras personas. Tiene las dos vías.

Leandro también nos cuenta que la administración del edificio se niega a darle información de donde ubicar al dueño y al inquilino. ¿Qué puede hacer con una administración que no quiere ayudar?

Parece que la negativa tiene que ver con cierta amistad con el dueño. Hay que definir si la administración o el consorcio son parte del reclamo o no. Técnicamente, por el tipo de daño no lo serían, por lo cual si no tengo su cooperación debería ir a las fuentes legales para hacerme de esas averiguaciones. Todo esto si la filtración paró y se provocó el daño. Si la filtración sigue y no ubico a nadie el escenario es otro. El consorcio y el administrador deben hacerse cargo porque todavía no sabemos las causas y son quienes responden jurídicamente, finalizó el especialista. 


Este artículo fue publicado el día MIÉRCOLES 30 DE NOVIEMBRE DE 2016 y a esta fecha podría estar desactualizado. Recomendamos que sea utilizado sólo a modo de referencia y que ante cualquier duda, consulte con un profesional.