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LUNES 1 DE DICIEMBRE DE 2014
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¿Qué riesgos tiene salir de garante?

¿Sabe usted las obligaciones que asume cuando sale de garante en un contrato de alquiler? La pretensión de esta nota no es desalentar al lector a ser fiador, pero sí que conozca los serios efectos que acompañan a quien firma sin darse demasiada cuenta de la responsabilidad que tomó.

El garante es una figura de suma importancia para que un contrato de alquiler pueda realizarse. Tan vital como la del inquilino mismo. Sin su colaboración, difícilmente un propietario se animaría a entregar su inmueble dos o tres años a un perfecto desconocido. De ahí que insistamos en destacar su valioso aporte, sus ganas de ayudar a alguien que precisa que le tiendan una mano y lo necesario de su participación para la celebración de un contrato de alquiler. Lejos de desanimar cualquier intento de una persona para “salir de garante”, queremos advertir sobre las obligaciones a las que ésta se compromete cuando acepta ser garante de un contrato de alquiler “a fin de evitarle sorpresas, fruto de los apuros y de la irreflexión lógicos a la hora de firmar un contrato de locación en cuyo evento lo más importante parece pasar por la operación principal, o sea el alquiler, olvidando o descuidando los importantísimos efectos que trae aparejado esa firma que se inserta en el documento en carácter de fiador”, explicó el abogado civilista Esteban Otero. De los tres grandes tipos de fianza conocidos: la legal (impuesta por la ley), la judicial (dictada por el juez) y la convencional (surgida de un acuerdo entre partes) nos encargaremos de analizar esta última por ser la que involucra a los contratos de alquiler. ¿Qué aspectos debe tomar en cuenta el garante de un alquiler? El fiador (al que llamaremos garante de ahora en más para simplificar las cosas al lector, más familiarizado con este término, aunque ambas palabras no signifiquen exactamente lo mismo) celebra un contrato paralelo al de alquiler, denominado “contrato de fianza”, por lo que se puede hablar en realidad no de uno, sino de dos contratos diferentes: 1) el principal: de alquiler; entre propietario e inquilino 2) el accesorio: de fianza; entre propietario y garante El inquilino no forma parte del contrato de fianza, dado que no se requiere su consentimiento para firmarlo. En este acuerdo el garante ofrece su patrimonio como garantía de las obligaciones asumidas por el inquilino.¿Qué obligaciones toma el garante? Una vez suscripto el contrato de fianza, el garante pasa a tener en forma accesoria las mismas obligaciones que el inquilino, con la diferencia que este último gozará de los derechos y beneficios sobre la propiedad que alquila, mientras que el fiador no. Entre estas obligaciones está el pago de los meses de alquiler que se deban, la deuda sobre servicios públicos e impuestos, ajustes o intereses resarcitorios por mora, los daños al inmueble por mal cuidado, mal uso o utilización distinta a la acordada en el contrato, gastos en juicio, etc. ¿Qué es lo que se ofrece en garantía? El patrimonio del garante. Muchas personas creen que sólo se da en garantía un inmueble, exigido casi siempre en los contratos de locación. Pero esto no es del todo cierto: la confusión viene porque se suele considerar una propiedad para avalar cierta solvencia del garante, a los fines de ser aceptado como tal por el propietario. Esto no implica que la garantía se circunscriba únicamente a la propiedad ofrecida en caución, sino que alcanza a la totalidad de su patrimonio. ¿Cuántos tipos de garantías de alquiler existen? Al principio de la nota señalamos los tres grandes tipos de fianza (legal, judicial y convencional), aclarando que esta última es la que se utiliza para celebrar contratos de alquiler. Diremos ahora que la fianza convencional se divide a su vez en tres subgrupos: 1) el fiador principal pagador. Es la figura que suele utilizarse en la casi totalidad de los contratos de alquiler. Aquí el garante responde ante el acreedor-propietario de la misma manera que lo hace el inquilino. Ante el incumplimiento de las obligaciones de su afianzado, el garante sufrirá las siguientes consecuencias: a) puede ser ejecutado directamente por el propietario del inmueble sin que hiciera falta demostrar antes la insolvencia del deudor principal (el inquilino). En la terminología jurídica, se dice que es por esto que el garante pierde el beneficio de la excusión; esto es, que se tenga que ejecutar primero al deudor. b) Pierde el beneficio de la división, lo que significa que si hubiera varios garantes del mismo contrato, no puede oponerse a que se le ejecute todo su patrimonio a él solo, en lugar de repartir la obligación proporcionalmente entre todos los cofiadores. c) El propietario no precisa intimar ni constituir en moroso al inquilino para luego recién obligar al garante a que responda con sus bienes. Este lo hace desde el primer momento en que incumple el deudor. El único derecho que tiene el garante sobre el inquilino es a reclamarle después el total de la deuda que debió abonar por culpa de su incumplimiento.
Las otras dos formas de fianza que enumeraremos aquí no son frecuentes en los contratos de alquiler, porque el garante queda mucho menos comprometido que cuando se constituye como principal pagador, y esta circunstancia perjudica la seguridad de cobro del propietario. De todos modos vale la consideración de estos otros dos tipos, puesto que podrían llegar a utilizarse en un contrato de alquiler: 2) fianza simple. Aquí el garante cuenta con los beneficios de excusión y división antes citados. Es decir que, para poder ejecutar al garante, el propietario tendrá primero que probar que trató de hacer esto antes con el inquilino (beneficio de excusión) y que, si hubiera más garantes del deudor principal, todos deberían comprometerse por partes iguales al pago de la deuda (beneficio de división). 3) Fianza solidaria. Al igual que el la fianza principal pagador, el garante pierde los beneficios de excusión y división. La diferencia con la primera es que en la solidaria el acreedor está obligado a intimar primero al inquilino para exigir el cumplimiento de la deuda. Por último, cabe destacar que en agosto de 2002 se sancionó la ley 25.628, cuyo artículo 1582 bis, incorporado al Código Civil, libera al garante de su responsabilidad toda vez que vencido el contrato de alquiler, el propietario y el inquilino pretendieran extender los plazos sin su expreso consentimiento. Como esta norma es de orden público, de pactar lo contrario a lo establecido en la ley, dicha cláusula se tendrá por nula. Consejos para el garante ´AbogadoEl abogado Esteban Otero brindó las siguientes recomendaciones para seguir por alguien que pretenda ser garante de las obligaciones de un inquilino, aclarando que algunas se basan en aspectos jurídicos y otras tienen un perfil más psicológico, de puro olfato o intuición. Los consejos a tener en cuenta son: a) Como está firmando un contrato por el que asume obligaciones a cambio de nada, el garante debe hacer valer su derecho a informarse en forma detallada de todas las condiciones previstas en el contrato de alquiler. b) Solicitar que se le remita una copia del contrato para poder consultarla con un abogado de su confianza que lo ponga al tanto de las obligaciones que está por asumir. c) Exigir participar en la negociación del contrato, puesto que él es una persona importante para el propietario y el inquilino; no esa persona que va el día del contrato y firma donde le dicen, sin preguntar ni opinar, sino alguien al que se le da lugar para intervenir en cuanto punto oscuro pudiera tener el documento, porque de otro modo podría llegar a negarse a firmarlo. d) Es obvio que su intervención debe realizarse previamente a la firma del contrato, porque después ya está todo hecho y no hay marcha atrás. e) Salir de garante tiene como fin ayudar a alguien y, como se ponen en juego cuestiones patrimoniales, debe tenerse plena confianza en aquel a quien se piensa tenderle una mano. Si tiene alguna duda sobre la clase de persona que es el inquilino, medite bien sobre la conveniencia de colaborar con él. f) Conociendo al inquilino, se tendrá una idea más acabada de su solvencia. Está claro que cuanto más solvente sea el inquilino, más probabilidades tendrá de recuperar el dinero con que salió eventualmente a rescatarlo de su situación morosa.

Este artículo fue publicado con anterioridad a Diciembre de 2014 y a esta fecha podría estar desactualizado. Recomendamos que sea utilizado sólo a modo de referencia y que ante cualquier duda, consulte con un profesional.

¿Qué riesgos tiene salir de garante?

¿Sabe usted las obligaciones que asume cuando sale de garante en un contrato de alquiler? La pretensión de esta nota no es desalentar al lector a ser fiador, pero sí que conozca los serios efectos que acompañan a quien firma sin darse demasiada cuenta de la responsabilidad que tomó.

<celeste>¿Qué riesgos tiene <azul>salir de garante?
El garante es una figura de suma importancia para que un contrato de alquiler pueda realizarse. Tan vital como la del inquilino mismo. Sin su colaboración, difícilmente un propietario se animaría a entregar su inmueble dos o tres años a un perfecto desconocido. De ahí que insistamos en destacar su valioso aporte, sus ganas de ayudar a alguien que precisa que le tiendan una mano y lo necesario de su participación para la celebración de un contrato de alquiler. Lejos de desanimar cualquier intento de una persona para “salir de garante”, queremos advertir sobre las obligaciones a las que ésta se compromete cuando acepta ser garante de un contrato de alquiler “a fin de evitarle sorpresas, fruto de los apuros y de la irreflexión lógicos a la hora de firmar un contrato de locación en cuyo evento lo más importante parece pasar por la operación principal, o sea el alquiler, olvidando o descuidando los importantísimos efectos que trae aparejado esa firma que se inserta en el documento en carácter de fiador”, explicó el abogado civilista Esteban Otero. De los tres grandes tipos de fianza conocidos: la legal (impuesta por la ley), la judicial (dictada por el juez) y la convencional (surgida de un acuerdo entre partes) nos encargaremos de analizar esta última por ser la que involucra a los contratos de alquiler. ¿Qué aspectos debe tomar en cuenta el garante de un alquiler? El fiador (al que llamaremos garante de ahora en más para simplificar las cosas al lector, más familiarizado con este término, aunque ambas palabras no signifiquen exactamente lo mismo) celebra un contrato paralelo al de alquiler, denominado “contrato de fianza”, por lo que se puede hablar en realidad no de uno, sino de dos contratos diferentes: 1) el principal: de alquiler; entre propietario e inquilino 2) el accesorio: de fianza; entre propietario y garante El inquilino no forma parte del contrato de fianza, dado que no se requiere su consentimiento para firmarlo. En este acuerdo el garante ofrece su patrimonio como garantía de las obligaciones asumidas por el inquilino.¿Qué obligaciones toma el garante? Una vez suscripto el contrato de fianza, el garante pasa a tener en forma accesoria las mismas obligaciones que el inquilino, con la diferencia que este último gozará de los derechos y beneficios sobre la propiedad que alquila, mientras que el fiador no. Entre estas obligaciones está el pago de los meses de alquiler que se deban, la deuda sobre servicios públicos e impuestos, ajustes o intereses resarcitorios por mora, los daños al inmueble por mal cuidado, mal uso o utilización distinta a la acordada en el contrato, gastos en juicio, etc. ¿Qué es lo que se ofrece en garantía? El patrimonio del garante. Muchas personas creen que sólo se da en garantía un inmueble, exigido casi siempre en los contratos de locación. Pero esto no es del todo cierto: la confusión viene porque se suele considerar una propiedad para avalar cierta solvencia del garante, a los fines de ser aceptado como tal por el propietario. Esto no implica que la garantía se circunscriba únicamente a la propiedad ofrecida en caución, sino que alcanza a la totalidad de su patrimonio. ¿Cuántos tipos de garantías de alquiler existen? Al principio de la nota señalamos los tres grandes tipos de fianza (legal, judicial y convencional), aclarando que esta última es la que se utiliza para celebrar contratos de alquiler. Diremos ahora que la fianza convencional se divide a su vez en tres subgrupos: 1) el fiador principal pagador. Es la figura que suele utilizarse en la casi totalidad de los contratos de alquiler. Aquí el garante responde ante el acreedor-propietario de la misma manera que lo hace el inquilino. Ante el incumplimiento de las obligaciones de su afianzado, el garante sufrirá las siguientes consecuencias: a) puede ser ejecutado directamente por el propietario del inmueble sin que hiciera falta demostrar antes la insolvencia del deudor principal (el inquilino). En la terminología jurídica, se dice que es por esto que el garante pierde el beneficio de la excusión; esto es, que se tenga que ejecutar primero al deudor. b) Pierde el beneficio de la división, lo que significa que si hubiera varios garantes del mismo contrato, no puede oponerse a que se le ejecute todo su patrimonio a él solo, en lugar de repartir la obligación proporcionalmente entre todos los cofiadores. c) El propietario no precisa intimar ni constituir en moroso al inquilino para luego recién obligar al garante a que responda con sus bienes. Este lo hace desde el primer momento en que incumple el deudor. El único derecho que tiene el garante sobre el inquilino es a reclamarle después el total de la deuda que debió abonar por culpa de su incumplimiento.
Las otras dos formas de fianza que enumeraremos aquí no son frecuentes en los contratos de alquiler, porque el garante queda mucho menos comprometido que cuando se constituye como principal pagador, y esta circunstancia perjudica la seguridad de cobro del propietario. De todos modos vale la consideración de estos otros dos tipos, puesto que podrían llegar a utilizarse en un contrato de alquiler: 2) fianza simple. Aquí el garante cuenta con los beneficios de excusión y división antes citados. Es decir que, para poder ejecutar al garante, el propietario tendrá primero que probar que trató de hacer esto antes con el inquilino (beneficio de excusión) y que, si hubiera más garantes del deudor principal, todos deberían comprometerse por partes iguales al pago de la deuda (beneficio de división). 3) Fianza solidaria. Al igual que el la fianza principal pagador, el garante pierde los beneficios de excusión y división. La diferencia con la primera es que en la solidaria el acreedor está obligado a intimar primero al inquilino para exigir el cumplimiento de la deuda. Por último, cabe destacar que en agosto de 2002 se sancionó la ley 25.628, cuyo artículo 1582 bis, incorporado al Código Civil, libera al garante de su responsabilidad toda vez que vencido el contrato de alquiler, el propietario y el inquilino pretendieran extender los plazos sin su expreso consentimiento. Como esta norma es de orden público, de pactar lo contrario a lo establecido en la ley, dicha cláusula se tendrá por nula. Consejos para el garante ´AbogadoEl abogado Esteban Otero brindó las siguientes recomendaciones para seguir por alguien que pretenda ser garante de las obligaciones de un inquilino, aclarando que algunas se basan en aspectos jurídicos y otras tienen un perfil más psicológico, de puro olfato o intuición. Los consejos a tener en cuenta son: a) Como está firmando un contrato por el que asume obligaciones a cambio de nada, el garante debe hacer valer su derecho a informarse en forma detallada de todas las condiciones previstas en el contrato de alquiler. b) Solicitar que se le remita una copia del contrato para poder consultarla con un abogado de su confianza que lo ponga al tanto de las obligaciones que está por asumir. c) Exigir participar en la negociación del contrato, puesto que él es una persona importante para el propietario y el inquilino; no esa persona que va el día del contrato y firma donde le dicen, sin preguntar ni opinar, sino alguien al que se le da lugar para intervenir en cuanto punto oscuro pudiera tener el documento, porque de otro modo podría llegar a negarse a firmarlo. d) Es obvio que su intervención debe realizarse previamente a la firma del contrato, porque después ya está todo hecho y no hay marcha atrás. e) Salir de garante tiene como fin ayudar a alguien y, como se ponen en juego cuestiones patrimoniales, debe tenerse plena confianza en aquel a quien se piensa tenderle una mano. Si tiene alguna duda sobre la clase de persona que es el inquilino, medite bien sobre la conveniencia de colaborar con él. f) Conociendo al inquilino, se tendrá una idea más acabada de su solvencia. Está claro que cuanto más solvente sea el inquilino, más probabilidades tendrá de recuperar el dinero con que salió eventualmente a rescatarlo de su situación morosa.

Este artículo fue publicado el día MARTES 2 DE DICIEMBRE DE 2014 y a esta fecha podría estar desactualizado. Recomendamos que sea utilizado sólo a modo de referencia y que ante cualquier duda, consulte con un profesional.